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​买房常见问题

房产类型
贷款十大问
过户费用详解

​美国买房分不清condo和coop?

*Condo-独立产权公寓*

是一种不动产,业主通过合约拥有公寓的所有权和一定比例的公共区域,简单来说就是您有这个房子的所有权限,想租想买都是您可以独立决定的,灵活度较高!虽然买卖房子的时候还是要走一下过程,但大楼不会影响您最终的决策。
此外公寓允许外国人拥有且限制较少,首付较低而且比co-op更容易申请到贷款。大多数公寓都是新楼在近20年内建成的,设施现代化,室内洗烘,衣帽间,大楼里的包括健身中心、游泳池、休息室,观景台等。10个中国买家里9个甚至10个都买condo,但condo楼盘只占市场份额的30%,算是稀缺房源您能选择的楼盘数量较少。正是由于稀缺性和极好的流通性,所以价格比co-op价格高,差不多 30%左右

 

​优点

极少限制 | 投资者友好  |  易获得融资  |  适合外国买家

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*Co-op无独立产权公寓*
可以把大楼看作公司,您拥有这个公司的一部分股权从而拥有这个房子的使用权,但在您二次买卖和租赁时大楼将占有绝对管控权。co-op不允许外国人持有且限制较多!比如卖房时大楼会要求面试新住户,娜伊之前有客人是好莱坞的小明星想买co-op,但由于大楼管理层拒绝家附近经常出现狗仔而驳回了她的买房申请...此外co-op对租赁也有严格的规定,有的限制购房前两年内不能出租;有的对出租年限的限制;有的会要求把所获租金的一部分上缴给大楼,更有直接禁止转租的。由于建造的年代久远很多户型是没有衣橱和室内洗烘,格局老旧不太适合现代人居住,但正是因为房龄较久它的地理位置往往都在市中心,不过值得注意的是地理位置好就会导致持有成本比普通区域更高。哪类买家适合co-op呢?如果您是美国公民或长期定居美国,买房子单纯为了自住没有把房子升值看成重要的条件的话还是可以考虑的!


缺点
限制性极大   |  不适合投资  |  禁止外国所有权  |  转租有限制

​优点

价格实惠  |  地理位置优越  |  适合自住

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关于贷款最常见问题

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中国人可以到美国贷款买房吗?

——可以的,无需是美国公民或绿卡,甚至不需要有美国签证,您在中国都可以买,也可以贷款买 美国人民欢迎您!

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申请美国房贷步骤?

——选择贷款银行/公司——提交贷款申请表——收到贷款费用预估表——贷款银行/公司审核申请,房屋估价,锁定利率——贷款审核通过——再次和对所有条款明细等——贷款完成(45-60天左右)

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如何知道我能贷多少款?

——有一个简单的算法,在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少,银行也是大致这麽算的:房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额≤45%税前月收入

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中国人在美国贷款买房的途径有哪几种?

——三大途径:商业贷款银行、房贷机构、或贷款经纪人。

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通过银行贷款购买美国房产需要准备哪些资料?

——现金证明、资产证明、护照、收入证明、信用记录、拥有美国银行账户、提供目前居住地址证明等,这些都是最基础的信息,每个银行要求都不太一样具体咨询贷款机构

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中国人通过美国贷款买房,贷款利率是多少?

——美国当地的银行房贷利率大约在3.25%到5%之间,但是不能光看利率,还要仔细考察您买的房子的具体情况以及您个人的财务状况,利息再加其他手续费等,综合考察下来往往相差巨大,可能很低也可能利率非常高。

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美国银行贷款买房的贷款利率分哪几种?

——分为固定贷款利率和浮动贷款利率,一般30年期固定贷款利率较为常见。除去利率可能还有手续费,担保费等隐形费用需要综合考虑。

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中国人在美国贷款买房首付是多少?

——外国公民在美国购房首付比例最低为30%,也就是说最高的贷款比例为70%,但是具体情况要咨询当地银行,银行会根据客户的具体情况核定一个具体的贷款金额。一般都是首付50%左右才比较容易获得贷款。

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在美国贷款买房的回报率如何计算?

——租金回报率 = 每年净收入 / 自付额%。
假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。租金回报率 = 每年净收入 / 自付额% 每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出—年固定还款额。 自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。
 

​美国买房过户费详解

在纽约置业时很多新手买家会忽略的一部分费用就是过户费,假设当您购买一套100万的房子时往往还要多准备2%-6%的房价总额。很多购买新房的投资客所付的费用更高,到底这些费用是可避免的吗?首先,让我们来了解一下购房有哪些费用和如何计算的。

Abstract Architecture

仅限于购买新房时出现的费用

卖家律师费

$3000-3500如果购买新房的话则需要由买家承担

大楼运行管理基金贡献费
Working Capital Contribution

2个月物业费|大楼用来应对公共设施高额的维护与维修费用,如电梯坏了进行抢修等情况

地产转交税

Transfer Tax

纽约州 1.425%+纽约市 0.4%房产价值超过50万美元时征收

 

大楼驻店经理公寓分摊

依据买家购买的那套公寓所占大楼公共面积的百分比计算

大楼申请费

几百美金

 

基本的过户费用以供参考

买方律师费

$1500-3500不等|所有材料都需要买方律师审理

豪宅税

房价超过一百万的需缴付买价的1%,越贵的房子豪宅税越高,2021年的具体划分可以自己查询

 

物业费/地税调整

假设您在今年三月买的房子但大楼已经预付了半年地税时 那就需要还回来三个月的地税。双方律师在过户前一天才会具体计算

 

房屋保险

$600-1200不等,以避免发生火灾等突发情况给房屋带来的损毁

产权登记费用

$750-1000左右

 

​验房费用

买house的话建议请验房师来进行专业检查-几百-1000多不等|很多隐患他们才能发现

有贷款时可能出现的费用

产权保险

房价的0.4%

贷款申请杂费

$1000-几千| 具体看不同银行政策(申请费,信用调查费用等)

贷款保险

0.1%

贷款房屋估价费

$500起

贷款税

由政府收取,房价50万以下1.8%,50 万以上1.925%

 

在纽约买房的过户费用是在所难免,但同价位的房子过户费也会相差近十万美金!有时开发商也愿意承担一些费用以作回扣,这时候就体现到买家经纪人的重要性了!聘请有经验的房产经纪人,不但可以清晰的为你做预算而且还可以为你争取到一些优惠呢。

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