如何和开发商谈判？
教你几招轻松省下上万美金！
美国买房如何和开发商谈判❓
讲价技巧-经验分享
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视频：（中国bilibili）🇨🇳
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视频：（美国youtube）
美国的房地产开发商并非是因为“行事刻板”而不肯让步。除了在某些特定市场和特定时刻，比如高端房产市场和某些有问题的项目，或者是用现金全款买房以外，大部分时候美国房地产开发商和买家之间在房屋本身价格问题上的谈判空间都不大，这个时候买家如果能学会正确的谈判方式，甚至能为自己节省下上万美元！今天让Nayi和大家聊一聊吧！
美国房地产开发商常常会竭力避免直接降价，因为在价格上的让步会影响到未来的房屋销售。在美国几乎所有房屋交易价格都是透明可查的，举个例子，如果开发商向买方允诺了25,000美元的折扣，他因此可能会不得不向之后所有购买同一房型的买家也提供相同的折扣，这对开发商本身来说是亏本的买卖。
因此，为了留住买方，也是为了维持原有的房屋价格，许多开发商会选择和买方进行谈判，进行契约以外的让步（“off-deed” concessions），从而达到使买卖双方都满意的双赢局面。
有哪些要点可以谈判，从而变相拿到优惠？
首先， Nayi给大家总结的是交易费用方面的。
* 过户交易税
开销最大的是过户交易税，每个州不一样，纽约一般接近2%，高端豪华公寓，会更贵一些。
* 律师费
在购房交易中，买卖双方都需要付出一笔律师费（Attorneys Fees），其中买方需付的律师费大概在2,000美元到2,500美元左右，如果新房，买家也需要支付卖家的律师费，买方在谈判中可要求开发商出资补贴买方的律师费用。
接下来， 我们也可以谈和房子相关的变相优惠。
* 家具
为了成交一笔交易，许多开发商愿意将样板房中的家具赠与购买样板房的买家，或者以较低的价格卖给买方；还有的开发商会允诺给买方一笔室内装饰费用。
* 停车位
开发商往往不想在谈判中涉及停车位，或者只提供很少的折扣，但如果买家购买的是顶层豪华公寓（Penthouse）的话就有足够的话语权与开发商谈判停车位事宜。
* 内部改造
若购买的公寓仍在建造中，则在谈判的时候可以向开发商讨论内部改造的问题，要求开发商帮忙进行内部改造，比如将三间卧室改造为两间卧室、改造厨房等，这样的改造虽然会让买方承受改造费用，但是这与房屋成交后由买方自己独立请人进行改造的费用相比还是会省下不少钱，也会节省很多时间成本。
* 储存间
许多纽约公寓大楼里都有格外的储存间，大多时候需要格外购买，如果买小户型的买家，储存空间格外重要。可以与卖家谈判，能不能免费送或者打个好折扣来买。
* 屋顶使用权以及休闲小屋（Cabanas）
许多高端公寓大楼都会在屋顶修建一些娱乐休闲设施，有些需要格外付费才可以使用。或者如果卖家修建了一些私人cabanas出售，喜欢室外私人空间的朋友，也可以和开发商争取这方面的优惠。
* 物业管理费
如果开发商同时是之后的管理者，往往会在交易中更倾向于减免物业费。可以争取几个月或者更久的物业费减免。
最后几个小tips：
* 买低利率
一些开发商会为买方提供买低利率（Interest Rate Buy-downs），这种操作往往是通过“买点（point）”实现的，一般来说，购买一个“点数”会降低大概0.25%的利息，两个“点数”会降低大概0.50%的利息，买方会为一个“点数”额外支付原贷款额的1%，数额常常会是几千美元，这从短期来看是一笔不小的数额，但是从长期来看会为买方省下上万美元。
* 降低定金金额
为了保护自身利益，大部分开发商会要求买方支付10%-25%的定金，买家可以争取定金减免的优惠，把格外的钱做投资或者其他用途。
* 合同小细节
过户时间限制，贷款的时间限制等等可以和买房经纪人还有自己的代理律师多来沟通，灵活一些，降低风险。
视频里提到的客户，当时没有和开发商好好谈判，损失了几万美金。希望大家可以不采坑，选到专业的经纪人，买到逞心如意的房子。
Nayi Shen 沈娜伊
Head of International Marketing and Sales 全球营销总监
Nest Seekers New Development Group 新楼盘总部核心团队
2020 全纽约最热销楼盘Neighborly 独家代理经纪
娜伊（Nayi）是土生土长的东北女孩，在美10年，中英文流利，一直在纽约从事房地产行业，纽约地产经纪人行业最高职称，纽约房地产董事会(REBNY)的会员, 新泽西REALTORS® 地产协会会员。Nayi最擅长整栋楼盘代理，高端房产买卖与租赁。在加入Nest Seekers之前，Nayi曾是另一家全球地产公司的纽约销售总监以及Broker of Record，销售业绩连年名列前茅。曾多次受邀录制美国中文电视的知名地产节目 《安家纽约 》和《安家美国 》，《中国日报》也刊登过Nayi关于纽约地产的采访，Nayi也是活跃的纽约地产&生活类博主。
Nest Seekers International, 是一家总部在纽约和伦敦的国际化地产公司。旗下拥有纽约排名第一的明星经纪人Ryan Serhant， Netflix 全球地产节目《Million Dollar Beach House》上的多位明星经纪，全球最大的地产视频博主Eric Conover。Nayi为全公司的所有楼盘项目做全球市场运营与宣传，最一手的资源提供给到所有的VIP客户，多年的积累，成就了Nayi的顶级人脉资源，贷款专家，律师团队，装修团队，设计团队等等，为您提供全方位的服务。
不工作的时候，Nayi喜欢宅在家里，陪伴可爱的儿子，做做饭，收拾屋子，享受美好的亲子时光。
Nayi也是一个运动狂人，瑜伽，游泳，攀岩，空中舞蹈，健身房撸铁，样样喜欢。最喜欢的吃的东西，是火锅，没有之一。
无论您在纽约租房，买房，卖房，还是开发商整栋楼盘代理的需求，娜伊团队都能为您提供高品质的服务。
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