*美国买房九大步骤详解*
01 贷款预批
1-3日
当您确定要在美国买房子之后，首先要做的就是拿到贷款预批准信。这似乎有点本末倒置，但主要有两个原因：一旦您找到了喜欢的房子就可以立即出价且卖家更喜欢有贷款人预先批准的购房者。当您对自己的财政情况进行评估之后，若需要贷款，贷款公司会根据您的首付Downpayment（一般为房价的10%-20%），并结合您的缴税记录，收入，信用分，身份，存款等因素来综合考量您每月可承担的还款金额，给您一份贷款与批准信。Nayi建议无论您是贷款还是all cash全现金交易，银行账户两个月内都不要有大额进出帐，尽量保持稳定状态
02 看房
短则几日，长则数月
可以按重要程度来排序一张对您理想房源的条件清单，这样能更高效找到心仪的房子。纽约房子交易佣金一般为卖方出，Nayi建议您直接找可靠的经纪人来协助整个购房流程，他们提供的服务往往物超所值且无需额外费用。
03 出价
短至1日，长则数周
恭喜您已经选到心仪的房子啦！这时经纪人会帮助您向房东出具买房合约意向书，内容会包括您期望的成交价格，交房日期，付款方式，对房子的其他小要求（例如保留家具，维修门把手等）。这一步在整个交易过程中极为重要，出价也是有学问的！
04 签约
1-2周
当买卖家确定成交价格后，双方将在各自律师的代表下签订正式的购屋合同。所有文件合约请仔细阅览检查，可根据您的自身情况进行更改，删减或添加。当您确实了解该文件用途与内容后再签名，才能确保自身权益！签约后，买家须将订金存入第三方公证托管公司(Escrow)方可进行后续的流程，直至一切手续皆合法完成后，Escrow才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。一般定金为房屋总价的10%，首付金额将从购房价格中扣除，余款将在成交时支付。通常情况下，Escrow账户是无息的。
05 验房
几个小时
如果您购买的是house或年代久远的coop， 一定要请专业的验房师来帮您对房子进行整体的检验，很多隐藏的小问题只有他们才能发现。如果是全新的condo一般可省略此步骤。验房后若有问题可以写在合同中，要求房东在过户前进行修缮；没有问题的话就可以安心入住啦
06贷款银行确定发放贷款
60-90天
如果不是现金交易，贷款就是最关键的一步。买家可以找银行，也可以找贷款公司。如果你信任预审贷款那家公司或银行，可以向它正式申请。如果你还想货比三家，也可以再咨询其它公司。贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal) ， 确保该房产是否符合市价并决定核贷金额。贷款批准后买主还要锁定利率。如果您是全额现金买房则可以省略此步骤。
07 产权检查
1-2周（与上一步骤同时进行）
买方律师方会以买家的名义聘请产权公司进行调查，出具产权报告,对您是一种法律保障。主要调查该房屋历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料，有无任何未解决的法律纠纷问题等等。如果house的话， 看看有无违章建筑。另外买家还要取得平面(Survey) 来清楚界定与邻居的边界。如果有任何未解决的产权纠纷，赔偿等，房东需要在您获得房产之前解决。
Nayi建议您可购买产权保险（Title Insurance)来保护您免受因房产产权缺陷而遭受的经济损失。它能保护房地产所有者和贷款人免受因留置权、抵押权或产权缺陷造成的损失或损害。
08 CONDO/COOP管理会申请
1-6周
如果购买的是Condo或者Coop， 需向它们的管理会(Board) 提出购买申请并准备board package。不同管理会有不同要求，所提交的是买家的财政、信用、工作情况。例如资金与财产证明表(Financial Statement) 、税单、工作证明、私人推荐信等等。Condo在同等条件下有优先购买的一般情况下会给予批准， 而且Condo管理会一般不会要求面试。Co-op无论从材料要求、审批过程及面试都严多了。Co-op可以拒绝买家申请，并且无需提供解释。面试一般30分钟到1小时。正如工作或生意上的正式会面一样，买家要认真对待，留个好印象。
09过户
1-3小时
以上步骤都顺利完成之后，双方律师将协调各方确认过户时间。经纪人会带您在过户前24小时前再次检查房屋情况(final walk through) ， 以确定自上次看房到现在房屋没有变化及损坏。买家需在过户结束日前，将头期款余额与各项买卖文件手续费存入Escrow，同时产权公司也会完成房屋产权移转手续并在政府County完成登记。待收到产权过户确认后拿到钥匙，变更水/网/电等相关服务的房东信息。
恭喜您！正式成为新房东啦！
